Démembrement ou défiscalisation sur nantes. Par définition, le droit de propriété est constitué de 3 composantes : Celui d’user (usus), le droit de jouir (fructus) et de disposer (abusus).
Le démembrement, c’est lorsque que ce droit de propriété est partagé entre deux personnes. Un usufruitier (qui possède le droit d’user et de jouir d’un bien) et un nu-propriétaire (qui possède le droit d’en disposer).
En immobilier, l’usufruitier peut donc utiliser le bien, ou le louer et percevoir les loyers pendant la période de démembrement. Il doit donc s’occuper de l’entretien et des charges du bien.
Le nu-propriétaire est l’investisseur. Il possède le droit de disposer du bien. En d’autres termes, il en est uniquement propriétaire des « murs ». Il n’a pas de charges à payer est n’a pas à s’occuper de la gestion locative. A la fin de la période de démembrement, il reçoit automatiquement la pleine propriété du bien.
Il en existe deux types : le démembrement temporaire, avec un contrat qui fixe une durée (10, 15 ou 20 ans) et le viager, où le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier (souvent utilisé dans le cadre d’une succession)
Cette pratique, peu connue, présente cependant des avantages financiers et fiscaux.
Pour commencer, l’investisseur achète un bien à un prix moins élevé qu’une pleine propriété. En général, le prix correspond à la valeur du bien moins la valeur des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir (soit une réduction de 30 à 45% la plupart du temps, mais pouvant aller jusqu’à 50% dans certains cas). Défiscalisation Nantes.
En ce qui concerne la fiscalité, voici quelques avantages , pas de taxe foncière à payer sur le bien (cela appartient au rôle de l’usufruitier). L’investisseur ne perçoit pas de revenus fonciers, il n’y a donc pas d’impact sur son impôt sur le revenu.
Dans certaines conditions, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers de l’investisseur s’il choisit d’emprunter pour l’acquisition du bien. Pour les investisseurs soumis à l’ISF : le bien en nue-propriété ne rentre pas dans le patrimoine imposable.
Enfin, à terme du contrat (ou après décès de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement viager), l’investisseur profite du remembrement et récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Défiscaliser Nantes.
