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Démembrement et défiscalisation, y a t-il un intérêt fiscal ?

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défiscalisation et Pinel en démembrement sur nantes

Cela consiste à séparer la jouissance (l’usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu’à la fin de l’usufruit. A la fin de l’usufruit, le bien démembré rejoint la nue-propriété et le bénéficiaire de cette dernière devient alors plein propriétaire en franchise de droits fiscaux. Pourquoi investir en démembrement

Investir en Démembrement: définition !

Le Démembrement, c’est lorsque que ce droit de propriété est partagé entre deux personnes.  Un usufruitier (qui possède le droit d’user et de jouir d’un bien) et un nu-propriétaire (qui possède le droit d’en disposer). En immobilier, l’usufruitier peut donc utiliser le bien, ou le louer et percevoir les loyers pendant la période de démembrement. Il doit donc s’occuper de l’entretien et des charges du bien.
Les clés de répartition usufruit/nue-propriété dépendent de la localisation du bien, de sa qualité et de la durée du démembrement. La moyenne est de 60% pour la nue-propriété et 40% pour l’usufruit. L’investisseur peut donc envisager d’acquérir un bien pour 60% de sa valeur nominale.

Avantages !

Pas de gestion locative
Pas de risque locatif
Pas de taxe foncière ou de frais d’entretien
Pas d’imposition sur la fortune (IFI)) sur la valeur de la nue-propriété
Possibilité de financer l’achat par un emprunt bancaire
Possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de revenus fonciers existants
Acquisition d’un bien « Premium » pour une valeur minorée donc accessible

Au terme du contrat de Démembrement, l’usufruit est réintégré automatiquement à la nue-propriété et l’investisseur devient donc plein propriétaire du bien. L’usufruitier temporaire doit légalement lui restituer le bien vide de tout locataire et ce dans un état d’obsolescence normal. Le nu-propriétaire est donc dégagé pendant la durée du démembrement de la gestion locative, du risque locatif, des coûts d’entretien et des taxes inhérents au marché locatif.

Investissement: attention ! 

Cette opération permet d’acquérir sans complication un patrimoine immobilier de belle facture. Il n’en demeure pas moins que ce placement reste à mettre en oeuvre avec attention. L’emplacement, la qualité de l’usufruitier et le montage bancaire sont les bases de la réussite de cet investissement et demandent une étude approfondie. L’acquisition de nue-propriété reste un mécanisme patrimonial à manipuler avec l’aide d’un professionnel !

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