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Défiscaliser sans limites ?

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Malraux et Monuments historiques n’entrent pas dans le plafond des niches fiscales. Ils vous permettent donc de défiscaliser sans presque aucune limitation. Les contribuables lourdement imposés dans la tranche la plus élevée du barème de l’impôt ont à leur disposition ces deux outils de défiscalisation.

Le Malraux à fait ses preuves.

La loi Malraux de préservation du patrimoine existe depuis 1962 et a connu, au fil du temps, plusieurs régimes fiscaux de faveur. Ces derniers ont donné lieu par le passé à de nombreux redressements en raison de leur complexité. Je pense le système en vigueur depuis 2013 particulièrement fiable. Le contribuable se voit accorder une substantielle réduction d’impôt à répartir sur quatre ans. Pour cela il doit acquérir un bien dans un immeuble destiné à être restauré complètement, situé dans un site patrimonial remarquable (SPR).

Conditions. 

L’opération doit être déclarée d’utilité publique, sauf si l’immeuble se trouve dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP). Peu importe que l’immeuble soit très ancien ou plus récent (par exemple des années 50), seule la situation compte. Il faudra seulement qu’après travaux il soit affecté à l’habitation principale du locataire.

Plafond de dépenses de 400.000 euros

Un plafond de dépenses de 400 000 euros est retenu, fixé pour quatre ans. La restauration peut être étalée sur cette période et chaque année le montant des travaux peut varier sans dépasser la limite globale. Par exemple, pour une opération lancée en 2020, vous pouvez avoir 80000 euros de factures la première année, 100 000 la deuxième, 120 000 euros la troisième et 100 000 euros la quatrième. De plus, si une part de la réduction d’impôt d’une année excède le montant de votre contribution au budget de l’Etat, le solde est imputable sur votre impôt sur le revenu des trois années suivantes.

Monuments historiques, un avantage fiscal royal.

Les propriétaires d’immeubles historiques bénéficient d’un régime fiscal de faveur puisqu’ils peuvent déduire de leurs revenus les charges foncières qu’ils supportent dans des conditions plus favorables que celles de droit commun. Un bien situé dans un immeuble classé, ou inscrit au titre des monuments historiques ou bénéficiant d’un label délivré par la Fondation du patrimoine sera suffisant. L’immeuble doit ensuite être restauré dans les règles de l’art selon les recommandations des architectes des Monuments de France. Mis en copropriété, l’immeuble doit être affecté, dans les deux ans qui suivent la date de division par lots, à l’habitation pour au moins 75% de ses surfaces habitables.

En pratique. 

Vous déduirez la totalité de vos charges foncières en les imputant sur vos revenus locatifs. Si cette imputation génère un déficit foncier, vous serez autorisé à les imputer sans limitation de montant sur votre revenu global. Pour le droit commun l’imputation annuelle est de 10700 euros ! Vous achetez un appartement dans un hôtel particulier classé à restaurer. Le prix global est de 500000 euros, dont 250 000 euros de travaux répartis sur deux ans, seul montant à être déductibles.Au titre de la première année, 125 000 euros viendront en déduction de vos loyers puis de vos autres revenus, et il en ira de même l’année suivante.  Au titre de ces deux années, votre revenu taxable sera ramené à 25000 euros et votre impôt, à 2091 euros, au taux marginal d’imposition de 14%. Soit 4182 euros sur deux ans, contre 94894 euros sans investissement monuments historiques. Le gain est de 90712 euros.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2021 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans. Le dispositif Monument Historique ne nécessite pas d’optimisation car il attaque et le revenu global et les revenus fonciers lorsqu’ils existent. Choix cornélien sans un vrai bilan patrimonial, pour cela faites vous aider d’un professionnel… 
 > malraux ou monuments historiques ?